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Was müssen Banken bei der Bewertung von Immobiliensicherheiten beachten? In den Feststellungen zu Aufsichtstätigkeit, aber auch den Vor-Ort-Prüfungen wurde von der EBA hervorgehoben, dass die Ansätze der Banken zur Bewertung von Immobiliensicherheiten Mängel hinsichtlich der Vollständigkeit und Exaktheit aufweisen.

In der Vergangenheit haben Banken es häufig versäumt, von Kreditnehmern regelmäßige Informationen zur Finanzlage und aktualisierte Immobilienbewertungen einzuholen, um die Qualität der Kredite in ihren Bilanzen und deren hinreichende Besicherung zu beurteilen. Folglich haben die Banken Frühwarnsignale einer Verschlechterung der Aktivaqualität nicht erkannt, was dazu führte, dass die Wertberichtigungen in den Bilanzen zu niedrig angesetzt wurden.

 

Was müssen Banken bei der Bewertung von Immobiliensicherheiten beachten?

Mit den neuen MaRisk 2020, die bereits ab 01.01.2021 gelten sollen, werden nun die Forbearance-Richtlinie sowie die NPL-Leitlinien des EBA Leitfadens zu notleidenden Krediten umgesetzt. Es sind einheitliche NPL-Richtlinien mit folgenden Schwerpunkten einzuführen:

  1. Richtlinie für die Verwaltung von Zahlungsrückständen
  2. Forbearance-Richtlinie
  3. Richtlinie für Mahnwesen/Zwangsvollstreckung
  4. Richtlinie für NPL-Einstufungen und Risikovorsorge
  5. Abschreibungsrichtlinie
  6. Richtlinie für notleidende Kredite mit mehreren Bankgläubigern
  7. Umgang mit Sicherheiten
  8. Richtlinie für das Frühwarnsystem bzw. die Watchlist
  9. Outsourcing-/NPL-Servicing-Richtlinie

 

Neue MaRisk 2020

 

Verschärfte Anforderungen der neuen MaRisk 2020 an Governance, Verfahren und Kontrollen

Was müssen Banken bei der Bewertung von Immobiliensicherheiten beachten? Die Anforderungen an Governance, Verfahren und Kontrollen sollen mit einer allgemeinen Richtlinie + Regelungen zur Überwachung und Kontrollen erfolgen.

Allgemeine Richtlinien und Verfahren:
Eine Bank sollte über schriftliche Richtlinien und Verfahren zur Bewertung von Immobiliensicherheiten verfügen, die vom Leitungsorgan genehmigt wurden und die Kriterien in diesem Dokument erfüllen.
Zu diesen Richtlinien und Verfahrensdokumenten sollten Dokumentenverantwortliche festgelegt werden, die für die Überprüfung zuständig sind und sicherstellen, dass wesentliche Änderungen dem Leitungsorgan zur Genehmigung vorgelegt werden.
Die schriftlichen Richtlinien und Verfahren der Bank zur Bewertung von Sicherheiten sollten wenigstens einmal jährlich überprüft werden. Banken sollten dafür sorgen, dass im Zuge der Überprüfung Wissenslücken identifiziert und Maßnahmenpläne zur Schließung dieser Lücken zeitnah implementiert werden.
Die Richtlinien und Verfahren sollten mit der Erklärung zur Risikobereitschaft (Risk Appetite Statement – RAS) der Bank vollständig in Einklang stehen.

Überwachung und Kontrollen
Wie in diesem Kapitel dargelegt, wird von den Banken erwartet, dass sie die Bewertungen der Sachverständigen regelmäßig überwachen und überprüfen.
Banken sollten eine effektive Richtlinie zur internen Qualitätssicherung und Verfahren zur internen und externen Erstellung schwieriger Bewertungen entwickeln und implementieren. Je nach Größe und Geschäftsmodell der Bank kann dieses Verfahren unterschiedlich ausgestaltet sein, es folgt jedoch den folgenden allgemeinen Grundsätzen:

  • Die Qualitätssicherung sollte von einer Risikokontrolleinheit durchgeführt werden, die unabhängig von der Kreditbearbeitung, Kreditüberwachung und Kreditvergabe ist.
  • Die Unabhängigkeit des externen Sachverständigen sollte im Rahmen der Qualitätssicherung regelmäßig überprüft werden.
  • Eine entsprechende Stichprobe interner und externer Bewertungen soll regelmäßig mit den Marktbeobachtungen abgeglichen werden.
  • Zu den internen und externen Sicherheitenbewertungen ist regelmäßig ein Rückvergleich (Backtesting) durchzuführen.
  • Für die Qualitätssicherung sollte eine Stichprobe von geeigneter Größe herangezogen werden.

Darüber hinaus sollte die Revisionsabteilung regelmäßig die Konsistenz und Qualität der Richtlinien und Verfahren zur Immobilienbewertung, die Objektivität des Sachverständigenauswahlprozesses und die Angemessenheit der Bewertungen von externen und internen Sachverständigen untersuchen.

Die Banken sollten bei der Beauftragung von Sachverständigen mit Bewertungen für eine angemessene Diversifizierung sorgen. Nach zwei aufeinanderfolgenden individuellen Bewertungen (wie im nächsten Abschnitt definiert) derselben Immobilie sollte der Sachverständige (entweder durch einen internen Gutachter oder durch einen anderen externen Sachverständigen) ersetzt werden.

 

Individuelle versus indexierte Bewertung: Was müssen Banken bei der Bewertung von Immobiliensicherheiten beachten?

Individuelle Bewertung
Für die Zwecke des vorliegenden Leitfadens sollten Banken zumindest die folgenden Verfahren anwenden, um die Bewertung von Immobiliensicherheiten zu aktualisieren:

  • Banken sollten den Wert von Immobiliensicherheiten häufig überprüfen, mindestens gemäß den Vorgaben in Artikel 208 Absatz 3 der Verordnung (EU) Nr. 575/2013.
  • Individuelle Immobilienbewertungen (einschließlich Aktualisierungen von individuellen Immobilienbewertungen) sind objektspezifische Wertgutachten, die von einem Sachverständigen auf Basis des spezifischen Objekts und nicht anhand einer Indexierung oder eines anderen automatisierten Verfahrens durchgeführt werden. Die Durchführung von individuellen Immobilienbewertungen sollte den in diesem Kapitel aufgeführten Erwartungen entsprechen.

Indexierte Bewertungen
Aus einer Indexierung oder einem anderen automatisierten Verfahren abgeleitete Bewertungen, gelten als indexierte Bewertungen. Es handelt sich dabei nicht um eine Neubewertung oder eine individuelle Immobilienbewertung. Die Bewertung notleidender Kredite mit einem Bruttowert von unter 300 000 EUR, die durch Immobilien besichert sind, kann jedoch nach diesen Methoden aktualisiert werden, wenn die zu bewertende Sicherheit hierfür in Frage kommt.

Die Mindestanforderungen in Artikel 208 Absatz 3 CRR behalten ungeachtet der oben angeführten Obergrenze ihre Gültigkeit. Des Weiteren hat der Schwellenwert für die Indexierung keinen Vorrang vor Anforderungen nationalen Rechts, die für individuelle Bewertungen einen konservativeren Schwellenwert vorschreiben.
Für die Indexierung können interne oder externe Indizes herangezogen werden, sofern diese:

  • regelmäßig überprüft werden und die Ergebnisse dieser Überprüfung dokumentiert und jederzeit verfügbar sind. Das Prüfungsintervall und die Governance-Anforderungen sollten in einer von dem Leitungsorgan
    genehmigten Richtlinie eindeutig definiert sein,
  • eine hinreichende Detailtiefe aufweisen und ihre Methodik für die betreffende Kategorie von Vermögenswerten geeignet und angemessen ist,
  • auf einer hinreichend großen empirisch belegten Zeitreihe basieren (tatsächliche Immobilientransaktionen).

 

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